Aktuelle Rechtsprechung


Mietpreisbremse für ganz Hamburg

Die Mietpreisbremse tritt ab dem 1. Juli 2015 flächendeckend für ganz Hamburg in Kraft. Die Mieten sind damit im Fall einer Neuvermietung auf 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete begrenzt.

Durch sie soll sichergestellt werden, dass die Vermieter beim Abschluss eines Mietvertrags die neu eingeführte Mietpreisgrenze nicht überschreiten.

Die Mietpreisbremse gilt für die maximal zulässige Dauer von fünf Jahren. Hamburg ist das zweite Land nach Berlin, das die Mietpreisbremse beschließt. Der Bund hat mit dem am 1.6.2015 in Kraft getretenen Mietrechtsnovellierungsgesetz die Voraussetzungen für den Erlass einer Mietpreisbegrenzung geschaffen.

Für Mieter ist dies eine gute Nachricht, da die Suche nach einer bezahlbaren Wohnung nun vereinfacht wird. Auch für den Neubau wird eine Entlastung auf dem angespannten Wohnungsmarkt geschaffen, da auch dieser nun bezahlbar wird. Nun ist der Mieter vor steigenden Mieten geschützt.

Der Vermieter jedoch, rückt nun ins wirtschaftliche Abseits, denn die geltende Rechtslage und vor allem die geplanten Änderungen erschweren es dem Vermieter ohnehin schon, die Kosten einer Renovierung und Modernisierung umzulegen. Schon jetzt sind Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nur in eingeschränkt durchführbar, da die Miete seit 15 Monaten unverändert sein muss und diese sich innerhalb von 3 Jahren nicht um mehr als 15% erhöhen darf. Das Interesse des Vermieters in Modernisierungen zu investieren, dürfte nun weiter sinken, da die entstehenden Kosten in Zukunft nur noch bis zu ihrer Deckung und in Höhe von 10% auf die jährliche Miete umgelegt werden können.

Die erheblichste Einschränkung wird sein, dass der Vermieter bei Neuabschluss eines Mietvertrags nur noch einen Mietpreis vereinbaren darf, der höchstens 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Eine Ausnahme herzu besteht jedoch dann, wenn im vorherigen Mietverhältnis bereits eine höhere Miete bereits erzielt wurde. Diese muss nicht unterschritten werden. Jedoch darf die Miete für die Neuvermietung auch nicht weiter angehoben werden; und zwar auch dann nicht, wenn der Markt dies eigentlich erlauben würde oder wenn der Vermieter eine Renovierung der Wohnung auf eigene Kosten durchführen musste.

Verschärft wird dieses Dilemma für den Vermieter durch eine zunehmend einschränkende Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (BGH) zur Umwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter. Der BGH hat im letzten Jahr die Anforderungen an eine wirksame Beteiligung des Mieters an den Kosten von Schönheitsreparaturen, die bei Beendigung des Mietverhältnisses noch nicht fällig waren, verschärft. Mit dessen Beschluss vom 22. Januar 2014 hat er nun angekündigt, Schönheitsreparatur-Klauseln für insgesamt unwirksam zu erklären, sofern eine Wohnung unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergeben wurde. Als unzulässig erklärt werden könnten auch die Quotenabgeltungsklauseln. Denn die Prognose des voraussichtlich eingetretenen Renovierungsbedarfs bei unterstellter Fortdauer des Mietverhältnisses sei möglicherweise rein fiktiv und würde den Mieter unangemessen benachteiligen.

Die einzelnen Regelungen der neuen Mietpreisbremse

  • 556d BGB: Die Landesregierungen dürfen durch Rechtsverordnung für die Dauer von höchstens 5 Jahren Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten ausweisen. In diesen Gebieten darf die zulässige Miete bei der Wiedervermietung von Wohnungen nicht mehr als 10% oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
  • 556e BGB: Eine vor Inkrafttreten der Verordnung vereinbarte Miete, die oberhalb der zulässigen Höchstmiete liegt, darf auch bei der Wiedervermietung verlangt werden. Für Modernisierungskosten, die für innerhalb der letzten 3 Jahre durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen angefallen sind, gilt: Diese dürfen auf zulässige Mietobergrenze entsprechend der Regelung der Modernisierungsmieterhöhung aufgeschlagen werden.
  • 556f BGB: Die Vermietung neu errichteter oder umfassend modernisierter Wohnungen ist von der Mietpreisbegrenzung ausgenommen.
  • 556g BGB: Der Mieter hat gegen den Vermieter einen Auskunftsanspruch über die preisbindenden Tatsachen, wenn er diese nicht selbst ermitteln kann. Beanstandet der Mieter die Zulässigkeit der Miethöhe (qualifizierte Rüge), so steht ihm ein Rückforderungsanspruch gegen den Vermieter für künftige Mieten zu.
  • 577a BGB& § 557b BGB: Für Staffelmieten gelten die Mietobergrenzen für jede Staffel, bei Indexmieten gilt die Mietbegrenzung nur für die vereinbarte Ausgangsmiete.

 

 

Was das Bestellerprinzip nun ändert… Wer den Makler beauftragt, soll ihn auch bezahlen

Am 1. Juni 2015 wurde das Bestellerprinzip bei der Vermittlung von Wohnungsmietverträgen eingeführt.

Wir klären auf, was sich für Eigentümer und Mieter ändert.

Bislang waren die Karten auf dem Mietwohnungsmarkt klar verteilt, insbesondere wenn es um die Frage ging, wer beim Abschluss eines Wohnungsmietvertrags die Maklergebühr zu tragen hat. In den allermeisten Fällen war dies Sache des Mieters, der üblicherweise zwei bis drei Nettokaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer an den Makler zu überweisen hatte.

Nun soll damit Schluss sein. Die Bundesregierung will den einseitig belasteten Mieter von der Maklergebühr entlasten und führt zu aus diesem Grund das so genannte Bestellerprinzip ein.

Änderung

Bei der Vermittlung von Wohnungsmietverträgen soll der Grundsatz gelten: Wer den Makler bestellt, soll auch dessen Provision zahlen. Die bisherige Praxis wird sich deshalb auch ändern, denn der Auftrag an den Makler geht in aller Regel vom Vermieter aus. Dieser möchte Zeit und Aufwand sparen, um die Wohnung auszuschreiben und die Mieter durch die Räume zu führen. Im klassischen Fall übernimmt dies ein Makler, der dann nach erfolgreichem Abschluss eines Mietvertrags seine Provisionsrechnung ausstellt.

Keine Weitergabe der Maklerrechnung an den Mieter

Der Gesetzgeber hat ausgeschlossen, dass der Vermieter die Kosten hinterher an den Mieter weiterberechnet.

Unter bestimmten Voraussetzungen muss jedoch auch künftig der Mieter für die Courtage gerade stehen. Nämlich dann, wenn er selbst ausdrücklich einen Makler damit beauftragt, eine neue Wohnung ausfindig zu machen.

Beauftragung von Maklern kann sich für Vermieter lohnen

Vermieter fragen sich nun, ob Sie bei der Neuvermietung überhaupt einen Makler beauftragen sollten, wenn Sie die Provision aus eigener Tasche bezahlen müssen.

Die Vermietung in Eigenregie spart an dieser Stelle zwar Kosten, bringt aber auch einen nicht zu unterschätzenden Aufwand mit sich. Wer keinen Makler beauftragt, muss sich selbst um die Inserate kümmern, die Buchungen veranlassen und die Kosten übernehmen. Auch die Besichtigungen kosten viel Zeit, wenn kein Makler diese Aufgabe übernimmt.

Als Vermieter sollten Sie deshalb nicht nur auf die Höhe der Maklergebühr achten, sondern auch den tatsächlichen Wert der Leistung abschätzen. Vor allem bei Objekten, die nicht in der Nähe des Wohnortes liegen oder bei denen mit vielen Besichtigungen zu rechnen ist, kann sich aus Sicht des Vermieters der Einsatz eines Maklers durchaus lohnen.

Was das Bestellerprinzip für Mieter bedeutet

  • Wenn Sie den Mietvertrag für eine neue Wohnung abschließen, die im Auftrag des Vermieters von einem Makler vermittelt wurde, muss der Vermieter die Maklercourtage zahlen.
  • Der Vermieter darf die Maklergebühr nicht an den Mieter weiterberechnen.
  • Wer explizit einen Makler mit der Suche nach einer Mietwohnung beauftragt, muss auch zukünftig den Makler selbst bezahlen.

Was das Bestellerprinzip für Eigentümer bedeutet

  • Wenn Sie bei der Wohnungsvermietung einen Makler beauftragen, müssen Sie dessen Courtage selbst tragen.
  • Trotz der Neuregelung können sich die Dienste des Maklers auszahlen, weil er die Inserate sowie die Besichtigungen übernimmt und eventuell eine Vorauswahl der Mietinteressenten durchführt.

 

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